商场、商城、超市经营所选商业地产建筑形式，主要包括租赁或自建，目前，绝大多数商超经营者受多种因素制约，常常会选择租赁形式，由于商超投资方一旦租下该物业房产用于管理经营卖场，为确保其实际经营的持久性，租赁期限均较长，通常都会签约10年承租期以上，而且还会投入大量资金进行内外部的装修装饰，因此租赁关系的稳定性、合理性、公平性等，都必将成为投资方不能回避的大问题，在签订租赁合同之前，对合约履行中的风险预测和防范，将能够有效避免非正常综合损失的发生，一般租赁合同文本，房东都会有固定的格式和内容，具体包括：租赁关系双方（出租方和承租方）、租赁房屋用途、装修装饰限制、租赁期限、租金及递增、支付方式、双方权利义务、中途转让、合同的解除、违约责任、纠纷起诉地或者仲裁地的约定等；以下将以合约房屋承租方的角度，即商城、商城、超市投资方角度，重点说明在正式签约前应当高度重视的问题，以供各位读者参考：

1、         商场、商城、超市房产租赁合约有效性风险的防范

①审查合同主体资格能力（法律授予合同主体签订合同的资格），审查租赁合约另一方（出租方）若是单位，是否具有法人资格，例如法人企业中的职能部门，科 / 室 / 部门是不具备签约主体资格的；法人企业中的分支机构 / 分厂 / 分公司等，如果没有总公司授权书出示或非法人营业执照，也不具备签约主体资格的；另外法律特别赋予某些经济组织主体资格能力，如具有营业执照的个体工商户、合伙组织、私营独资企业，合伙型联营企业；中外合作经营企业、外资企业；经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体；因此首先应审查对方营业执照，特别应核查对方营业执照是否通过最近一年的工商年检，了解对方是否是依法设立并合法存续的企业单位。

②核查出租方是否属有权利出租房屋的书面材料，依据法律规定，出租方应能够提供出房产证，土地使用权证，还有其他有权出租的人，应提供合法占有房屋的证明，同时应避免去租赁那些未获得相关部门批准的违章建筑，如私自搭建的房屋；

另外，需特别注意的是，针对新建房屋，还应查验其出租方是否已取得“建设工程规划许可证”，并且审查租赁房屋是否按照该“建设工程规划许可证”的规定要求所合规建设的，否则，就有可能会导致其租赁合同无效，届时将给承租方造成重大的经济损失；

③谨慎审查其租赁房屋是否已被抵押、是否还有其他承租人、是否同时具备两位及以上的产权人、核对其租赁房屋是否具备商业用途性质等，精确审核这些内容，就能够及时避免掉日后不必要的纠纷；

④需要特别注意：在签订其房产租赁协议时，条款约定之一，房东应主动承担起整体房产结构的消防设备、器材、喷淋等的投入；针对客行、货行电梯，都属前期固定资产投入，也应由房东来负责安装调试，日常维护责任可双方协商解决；

2、         应明确约定房产租赁合约的期限和房租金递增条款

①应有明确具体的租赁期限，若未明确约定则视为不定期租赁，依据《合同法》规定，合同双方均可随时解除合同，这对需求租赁房屋稳定性的（承租）商城、商城、超市投资方来说是十分不利的，应尽量避免；

②根据《合同法》约定，租赁房屋期限最长不得超过20年，若超过20年，则所超过部分的约定内容属无效，因此租赁期限最长不应超过20年；同时还应注意该房屋结构实际使用年限应大于其租赁期限；

③房产租赁合同条款应明确约定：最初的筹建免租金期限，通常根据经营面积的大小，为3个月至6个月不等，在此“某某广场”商城项目，我方建议是争取达成6个月的筹建免租金期限；若出现房东整体商业大厦开业日期滞后，实际拖延期限超出了本协议所约定的免租金期限，那么，房东应主动将免租金期限延长至整体商业大厦实际开业当日止，以诚信体现全力支持所有的承租方投资商户；

④房产租赁合同条款还应明确约定：年度房租金递增，根据商业地产行业行情，应承诺首期三至四年内不得急涨租金，从第五年开始，可以在《房产租赁合同》上协商约定年递增率为6%至10%不等的条款；

⑤房产租赁合同条款更应明确约定：房产投资房东为吸引商户早日招商签约进驻，会以口头承诺方式，吹嘘已成功引进某某知名品牌等，但事后却发现此纯属虚构营销行为，我方建议将房东上述所承诺的内容，以文字形式列入合同附件生效，并约定甲方若爽约，将给予本承租商户补偿年房租金的    %，以诚信体现全力支持所有的承租方投资商户；

3、投资经营商户为确保能有效使用租赁其商业房屋，应与出租方房东特别约定，由出租方向承租方提供下列附件材料：包括房屋工程结构图（包括各楼层承重书面说明）、房产基建平面图、供水、供电、中央空调、排污、排烟和电梯等施工线路配套图和使用材料等方面的说明文件；

4、在签订《房产租赁合同》时，对合同条款内容的约定，应体现明确具体，所有用词都需精确，避免日后产生歧义，合同条款中有履约时间的，应准确注明，是时间点还是期限，应明确时间的计算方式；合同条款中有地点约定的，门牌号码应尽可能详细，涉及房间号码的也应当注明；履约义务人的责任和实施标准是什么？应该具体如何做？在怎样的前提条件下来做……等等，都应尽量避免日后因合同条款实际存在的漏洞，或合同条款内容约定不明确，而使双方在履约过程中产生误解，最终导致违约风险。

举例说明：如租金支付的时间、租金支付的方式都应当明确，合同金额的大小写，也应保持一致，没有丝毫的涂改迹象；合同双方责任的承担方式也应当书写具体精确，如合同条款中仅约定“乙方使用房屋出现问题时，由甲方负责解决”字样，便属文字表述不清，应进一步确定甲方应实际负责解决的事项内容、截止时间的期限等，若未适当解决或逾期未解决，甲方应承担何种实际精确的经济责任等等的约定条款内容。         

总之，只有条款规定明确、具体、分界点清晰，合同才更具有可操作性，才能确保双方正确履约，并有效维护合同主体的权益。

5、承租方（商场、商城、超市）还必须注意，由于租约关系中，承租一方的核心义务是按期、足额支付租金，一般合同中也都有约定“若承租方逾期支付将承担违约责任”的条款，为避免出租方故意回避，故意不按时收取租金，而在客观上造成承租方（商城、商城、超市）违约的事实，从而达到其渴望解除合同的目的，期望以更高的租金价格，租赁给其他商户的情况发生，所以，商业房产承租方应当在合同中明确约定：出租方收取租金的具体时间日期、银行开户行、账号、收款人等等信息，以便承租方（商城、商城、超市）能够依法按时打款、支付承付租金，回避对应违约之法律风险。

6、《房产租赁合同》中应明确约定：如何承担违约责任，构筑好法律救济的最后一道防线，维护好守约方的权益，由于商场、商城、超市筹建经营管理的特殊性，承租方（商城、商城、超市）更需求《房产租赁合同》关系的稳定，出租方的任意解约或毁约，无疑将给承租方带来巨大的综合风险，因此，应当在《房产租赁合同》中详细约定违约责任的具体范围或赔偿金额，另外，若出租方的主动违约，客观上将造成承租方（商城、商城、超市）巨大的实际经营损失，若《房产租赁合同》已精确约定好违约金条款了，那就能够安心啦！若《房产租赁合同》所约定的违约金额，不足以补偿实际造成之经济损失的，还可以要求房产出租方赔偿差额经济损失，包括可预期收益（年销售毛利润额 减去 年经营成本后的纯利润），以及因房产出租方主动解除合同，导致无法管理经营而造成承租方的实际经营经济损失。

7、其它应注意的细节：保留好对方的营业执照复印件，授权委托书、公司或个体工商户个人的银行基本帐户信息资料等维权证明材料。

8、纠纷解决方法：建议以某某市仲裁委员会仲裁裁决为好，尽量不要自行约定为某某区人民法院为诉讼约定，原因是若主动约定为法院诉讼，则可能会遭遇到一审、二审的烦恼，其法定诉讼期限会拖太久太长，庭审时气氛太过刻板严肃，较少存在多次反复协商的过程，且容易发生司法不公的现象等等；

注：加盖双方公章应清晰，《房产租赁合同》中若有文字涂改的地方，必须额外加盖公章确认，当然最好能够重新打印再签。

商务签约实践中，签订合同在能够带给双方合作利润的同时，往往也是产生经济纠纷的根源，目前，我们的商人仅重视事后违约而进入诉讼程序的事实，而轻视合同签约前的细节预防，但诉讼只是双方争议解决最无奈的选择和最终的补救挽回途径，为确保经济合作出现纠纷时，能够最大程度地维护自己的权益，需要签约前或者是发生在合同条款上的法律依据，以及在履行合同过程中的每一项权利义务兑现时留下的书面证据锁定，守约方为避免纠纷争议发生时处于劣势地位，就应该从最早签约时，高度注意和重视需要“防患于未然”的事件发生，严谨起草撰写每一项的条款内容，待需要签约时，又要再次逐项审核其约定条款的权利义务，以及评估日后可能发生的违约概率，以己方最高履约标准实施合作全过程，以避免不必要的法律风险。

说到底，《房产租赁合同》租约的正常履行也是商城、商城、超市投资方获取最终利润的源泉，它直接关系着投资经营者的生意成败，它是控制占有经营成本费用的大头，签订好、管理好《房产租赁合同》细节条款，恰恰也是我们 鸿阳商超管理、筹建策划、管理策划、委托管理咨询 提供者，所需要去下重手应对的核心竞争力体现，也是我们高度重视招商开源、成本“截流”高效运营的掌控步骤。

   赵鸿敏讲师  原创文章，谢绝转载、复制、抄袭 ……

               杭州鸿阳超商企业形象设计有限公司

                                                      2013年1月26日